Cambio destinazione d’uso: ecco cosa c’è da sapere

Affrontare al meglio un cambio destinazione d’uso

Cambio destinazione d’uso: un desiderio di molti ma che, spesso, si scontra con la burocrazia italiana. Tanti e diversi sono i motivi che spingono qualcuno a voler cambiare destinazione d’uso di un fabbricato. Purtroppo quando si parla di operazioni in ambito urbanistico le cose si complicano parecchio.

Lo studio di Architettura a Monza Daniele Gabetta è esperto in queste pratiche e numerose sono le richieste ricevute in anni. In virtù di questa esperienza, crediamo che vi siano alcuni chiarimenti da fare prima di parlare della legislazione circa il cambio destinazione d’uso.

Alcuni chiarimenti sul cambio destinazione d’uso

Un primo aspetto da chiarire riguarda la differenza tra urbanistica e catasto. Molti sono infatti coloro che utilizzano questi due termini come sinonimi: è infatti successo di sentire persone chiedere un cambio di destinazione al catasto.

Il cambio destinazione d’uso va richiesto all’urbanistica, inoltrando gli appositi moduli e documenti al Comune di riferimento. Solo a processo terminato si procede con l’aggiornamento del catasto: il catasto, però, non ha alcun potere sull'esito e sulla concessione del cambio destinazione d'uso. Il catasto si limita semplicemente a prendere atto di tale cambiamento e, ovviamente, vi comunicherà le tasse applicate al fabbricato.

Quando si parla di destinazione d’uso si intende l’utilizzo che si vuole fare dell’immobile in questione. La legge italiana prevede ben 7 destinazioni d’uso:

• residenziale: si tratta di qualsiasi superficie adibita ad uso abitativo;
• industriale e artigianale: in questo caso si fa riferimento ad ambienti che ospitano attività finalizzate sia alla produzione di beni o servizi sia alla trasformazione di beni o materiali;
• commerciale al dettaglio: rientrano in questa categoria i negozi, le attività commerciali, i mercati e i luoghi in cui si somministrano alimenti e bevande;
• turismo-ricettiva: come indica la parola stessa si fa riferimento sia alle residenze turistico-alberghiere sia ad altre strutture ricettive come gli ostelli;
• direzionale e di servizio: banche, uffici privati e studi professionali rientrano in questa classificazione, esattamente come il nostro studio di architettura a Monza;
• commerciale all’ingrosso e depositi;
• agricola: in questa categoria vi rientrano anche tutte le altre attività e funzioni connesse a tale funzione e stabilite dalla legge (per esempio pascoli, boschi, agriturismi, agricampeggi, campi coltivati…).

Non è raro imbattersi in immobili che riportano diverse destinazioni d’uso: in questo caso si assegna la destinazione d’uso che vanta una superficie utile dell’immobile maggiore.

Cambio destinazione d’uso: quando non è possibile farlo e i permessi da richiedere

Quando si parla di cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante ci si riferisce al passaggio a una forma di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria: un cambio d'uso urbanisticamente rilevante è quando si richiede il passaggio dalla categoria residenziale a quella commerciale al dettaglio. Su tale modifica non incide l’aver effettuato opere, ma solo un passaggio a una diversa categoria funzionale.

A volte è anche possibile effettuare dei cambi d’uso rimanendo all’interno della medesima categoria: in questo caso non è un mutamento rilevante.

Il cambio destinazione d’uso non è ammesso quando:

• si vive in un condominio il cui regolamento vieta tale cambiamento. Il divieto, per essere valido, deve essere stato approvato dall’unanimità dei condomini: qualsiasi altra tipologia di maggioranza non può approvare questo divieto;
• l’immobile non possiede le necessarie caratteristiche previste dalla legge italiana. Si fa riferimento, per esempio, alle prescrizioni igienico-sanitarie, ai rapporti aeroilluminati, alle superfici minime e altro ancora;
• il Piano Regolatore Generale (PRG) indica che il tuo immobile non può subire un cambio destinazione d’uso. Per scoprire eventuali vincoli, è sufficiente recarsi nell’ufficio tecnico del Comune di competenza.

Non sempre è necessario procedere con delle opere di costruzione o ristrutturazione per procedere con un cambio destinazione d’uso. Indipendentemente da questo, però, occorre sempre richiedere il permesso di costruire: ciò viene giustificato dal fatto che, a intervento compiuto, l’immobile è diverso da come era prima.

Per non sbagliare affidati a un professionista

Lo Studio di Architettura a Monza dell'Architetto Daniele Gabetta si occupa anche di cambio destinazione d’uso. Affidandoti a un professionista non dovrai preoccuparti dei numerosi documenti e permessi che dovresti richiedere personalmente negli uffici comunali e non dovrai affrontare eventuali problematiche.

Lo staff dell’Architetto Daniele Gabetta saprà sempre darti i giusti consigli e aiutarti in caso di problemi burocratici o in fase di ristrutturazione.

Consulta i servizi offerti e non esitare a contattarci per ricevere ulteriori informazioni o chiarimenti circa i tuoi futuri progetti.