Cambio di destinazione d'uso

Mutare la destinazione d'uso di un immobile

Ogni immobile ha una sua destinazione d’uso per la quale è stato progettato, realizzato e infine commercializzato.

La destinazione d’uso è la finalità dell’utilizzo del manufatto, e talvolta sia per motivi di commerciali sia per motivi di utilizzo stesso, si sente la necessità di cambiare questa finalità. Va premesso che il cambiamento di destinazione d'uso si può fare sia con la realizzazione di opere edili, che senza: dipende dalla situazione e dalle necessità di ogni singolo caso.

Quando si prevede di approcciare questa tipologia d’intervento si deve affrontare, con una particolare cura del dettaglio, lo status dell’immobile per verificare se sia effettivamente possibile eseguire questo tipo di cambiamento o meno (vedi regolamento di condominio, P.G.T., regolamento d’igiene, ecc ecc).

Successivamente alla prima verifica di fattibilità del cambio di destinazione d'uso, a seconda della presenza di opere edili o meno, si procede alla realizzazione di una vera e propria ristrutturazione (reale o fittizia che sia), con la quale si attribuirà alla proprietà un valore del tutto differente dal precedente.

Il cambio di destinazione d’uso porta con sé, quindi, una modifica del valore dettato dalla trasformazione del carico urbanistico.

Ma cos’è il carico urbanistico?
Il carico urbanistico di un appartamento, o stabile, è un paramento costituito da due tipologie di caratteri che, al loro variare, cambia il parametro stesso. Questi caratteri sono definiti primari (abitazione, uffici, eccetera) e secondari (servizi insediati, utenze, eccetera).

Pertanto il carico urbanistico conseguente all’insediamento di un intervento edilizio all’interno di un contesto cittadino dotato di opere collettive, in una determinata porzione di territorio.

Da tutto questo si può affermare che il cambio destinazione d’uso, indipendentemente se attuato con o senza la realizzazione di opere edilizie, comporta l’obbligo di corrispondere al Comune un contributo di costruzione, per la quota-parte commisurata agli oneri di urbanizzazione, ed in misura rapportata alla differenza tra quanto dovuto per la nuova destinazione rispetto a quella già in atto.

Se per caso, invece, si determina una modifica di destinazione d’uso con attività edili, si configura una situazione di ristrutturazione edilizia (pesante) ove, oltre a quanto si può verificare nella parte in dettaglio, si deve quantificare l’onerosità dell’intervento con la definizione di un manufatto del tutto differente da quello antecedente l’intervento.

Per inciso si sottolinea che questo vale per modifiche di destinazioni d’uso non omogenee (ad esempio da abitazione ad ufficio) e non vale per quelle omogenee (da abitazione di lusso ad abitazione economica); banalmente, in quest’ultima situazione si può procedere ad una ristrutturazione edilizia (non pesante).

Vorrei concludere specificando che questo iter amministrativo non è banalmente riferito alla mera categoria catastale (A/1, A/2, A/3…) ma, come nel caso dei lavori di costruzione in sanatoria, è fondamentale avere ben ordinato tutto il dossier amministrativo comunale così da non avere problematiche di aggravi dei costi e/o di modifiche di intervento.

Lo studio di architettura a Monza Gabetta si occupa di ogni tipologia di mutamento di destinazione d'uso degli immobili, che siano di tipo rurale, abitativo, commerciale, di lusso, o altro, per poter modificare un immobile in tutto (o in parte) differente da quello originario, motivo per cui si rimanda alla pagina dei contatti.