Cambio di Destinazione d’Uso Senza Opere Milano e Hinterland

Cambiare la destinazione d’uso di un immobile

Nel corso del ciclo di vita di un immobile potrebbe rivelarsi utile effettuare un cambio di destinazione d’uso senza opere. In generale, il cambio di destinazione d’uso è un’attività intrapresa da molte persone che desiderano rendere abitabile immobili nati con destinazioni d’uso differenti.

Tali cambiamenti sono previsti da una serie di precise normative: rispettandole si evita di incappare in abuso edilizio e quindi in pesanti sanzioni amministrative. Nella Regione Lombardia, infatti, le normative prevedono la possibilità di eseguire un cambio di destinazione d’uso con e senza opere a seconda delle necessità riscontrate dal proprietario dell’immobile e, ovviamente, dell’architetto professionista incaricato di seguire i lavori.

In questo articolo, Daniele Gabetta, Architetto Monza, vuole affrontare il discorso del cambio destinazione uso senza opere, un intervento che interessa sempre più persone e che potrebbe anche allettare tutti coloro che non vogliono imbarcarsi in interventi eccessivamente onerosi.

Come fare un cambio di destinazione d’uso? Risponde il professionista

Prima di parlare del cambio di destinazione d’uso senza opere è bene sapere che le categorie d’uso immobiliari sono:

• Residenziale;
• Produttivo;
• Commerciale/Direzionale/Terziario;
• Rurale.

Il passaggio da una categoria all’altra tra quelle appena citate può comportare di mettere in pratica opere edilizie necessarie per effettuare il cambio di destinazione d’uso.

La principale differenza tra cambio di destinazione d’uso con e senza opere è che quella con opere va intesa come una vera e propria ristrutturazione edilizia, servizio offerto dallo studio architetti Monza di Daniele Gabetta, ove si applicano dei coefficienti tali per cui l’intervento risulta oneroso in termini di tassazione (contributo di costruzione, oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, eventuale monetizzazione degli standard) in aggiunta ai costi delle opere legate alla personalizzazione dell’immobile.

Il cambio destinazione d’uso senza opere è invece un’operazione reddituale immobiliare ove, senza alcun intervento, si vogliono applicare tutte le normative tali per cui si rende necessario un cambio d’uso.

A tal riguardo è importante dare un primo supporto a livello di destinazione urbanistica: in base alle varie destinazioni d’uso immobiliari si capirà (con la tabella oneri comunale) se vi si deve corrispondere o meno denaro per compensazione del carico urbanistico.

Grazie a questa principale verifica si controlla l’idoneità delle condizioni dell’immobile con tutte le normative vigenti (comunali, sovracomunali, regolamenti d’igiene, ecc ), successivamente all’analisi principale si effettua un rilievo tecnico per le prime verifiche d’idoneità del progetto di cambio d’uso con la destinazione finale.

Questo è un passaggio fondamentale, perché è qui che si verificano l’idoneità immobiliare con le regole odierne, l’applicabilità del progetto dell’immobile alla conformità urbanistica-edilizia. In caso contrario, si dovranno regolarizzare i problemi ricorrendo a sanatorie.

Da questa prima definizione è facile comprendere perché il cambio di destinazione d’uso senza opere alletti sempre più persone: quando esso è possibile, permette di risparmiare tempo e denaro, aspetti di grandissima importanza.

La normativa è simile in tutti i comuni lombardi. Anche se ognuno la gestisce in maniera personalizzata, si cerca di avere una normativa più omogenea possibile dalla quale si evince che le tematiche più rilevanti per un approccio sostenibile dell’operazione immobiliare sono:

• Verifica di abitabilità;
• Contesto dell’immobile: per esempio in un palazzo di soli uffici difficilmente si potrà rendere un immobile residenziale e viceversa, se non a importanti costi sia di gestione sia di applicabilità degli oneri;
• Verifica di conformità edilizia.

Insieme al professionista, si valuta l’onerosità o meno della pratica basandosi sul carico urbanistico immobiliare, il che corrisponde sempre anche alla complessità della pratica, soprattutto quando è necessario richiedere permesso di costruire, SCIA o manutenzione straordinaria.

In alcuni casi per il cambio destinazione d’uso senza opere in alcuni casi si può svolgere una pratica a sé come se fosse manutenzione ordinaria (ovvero si tratta di un’istanza e non di autorizzazione abilitativa).

A livello tecnico, per svolgere un cambio d’uso, per l’applicazione dei diversi criteri che un’immobile deve possedere nello studio architetti Monza di Daniele Gabetta applichiamo le seguenti analisi:

• Analisi edilizia (documentale);
• Analisi urbanistica (documentale);
• Analisi costruttiva (in loco);
• Progettazione e verifiche parametri;
• Esecuzione attività.

Per quanto concerne il punto relativo la progettazione e la verifica dei parametri, all’interno di Comuni come Milano, Bergamo e Monza, si rispettano tutte le normative in vigore, come quella edilizia, di abitabilità (regolamento d’igiene), in certi casi anche antincendio e normativa acustica, dove tendiamo ad analizzare anche il rispetto dei valori di trasmissione acustica degli ambienti con la nuova destinazione d’uso.

Tali controlli si rivelano ancora più importanti quando si vuole predisporre un cambio d’uso senza opere, perché in tale caso l’immobile deve già possedere tali caratteristiche. Nel caso in cui, invece, si esegue un cambio d’uso con opere, è possibile integrare qualsiasi carenza in fase esecutiva e costruttiva.

Cambio di destinazione d'uso: quando è consentito?

Come detto in precedenza, il cambio di destinazione d'uso di un immobile, con o senza opere, è sempre consentito a meno che non vi siano dei limiti imposti dal regolamento condominiale approvato dall'unanimità del condominio, o che l'immobile non abbia le caratteristiche obbligatorie previste dalla legge. Si tratta ad esempio di prescrizione igienico-sanitarie, di superfici minime e di rapporti equilibrati tra le superfici stesse e la presenza di finestre.

Un altro limite al cambio di destinazione d'uso, potrebbe essere rappresentato dal piano regolatore generale (PRG), o dal piano strutturale e dal regolamento urbanistico. Se in questo strumento non è previsto che agli immobili cambino la loro destinazione d'uso, non sarà possibile per il proprietario procedere con la mutazione.

Per ricevere risposte chiare, è bene recarsi presso il Comune di riferimento della struttura e chiedere tutte le informazione del caso, in quanto ogni territorio seguirà delle proprie regole.

L’importanza dell’aiuto del professionista

A volte le informazioni fornite dai Comuni sono così tante e così complesse da mettere in difficoltà i non addetti ai lavori: destreggiarsi tra i permessi, le pratiche burocratiche e i vari documenti sembra quasi impossibile.

Ecco perché affidarsi a un professionista come l’Architetto Gabetta è la soluzione migliore: grazie alle analisi approfondite eseguite nel nostro Studio e ai controlli del caso, l’Architetto Monza Daniele Gabetta e il suo staff di professionisti prepareranno tutto il necessario per eseguire il cambio di destinazione d’uso Milano senza incappare in problemi o sanzioni.

Se però non fosse possibile eseguire tale cambio senza opere, l’Architetto Daniele Gabetta ti aiuterà a comprendere come procedere con il cambio di destinazione d’uso con opere: ti spiegherà i vari passaggi, i costi da sostenere, le modiche che potrai apportare ed eventuali detrazioni fiscali che potrai richiedere. Sarà lui ad occuparsi di tutto, lasciandoti con la certezza di essere in ottime mani.

Ti consigliamo di consultare i servizi offerti dallo Studio e anche tutte le prestazioni che garantiamo ai nostri Clienti. Se vuoi parlare con l'Architetto gabetta senza essere costretto a recarti in Studio, puoi usufruire del servizio Architetto Online, un ottimo modo per rimanere in contatto con il professionista e trovare risposta ai propri dubbi.

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