Cambio Destinazione d’Uso e Oneri di Urbanizzazione

Cambio di destinazione d'uso: alcune informazioni

Il cambio destinazione d’uso prende sempre più piede nella nostra società. Non è infatti strano sentire di qualcuno che decide di convertire una casa privata a struttura ricettiva, soprattutto se si ha davanti a sé una bella casa spaziosa che ben si presta a tale cambio.

In aggiunta a questo nella società in cui siamo immersi esiste anche una moda giunta, forse, dagli Stati Uniti, ovvero quella di vivere in appartamenti ricavati da vecchie fabbriche o magazzini ormai dismessi.Anche se nei film non lo dicono, non basta acquistare una di queste strutture industriali e decidere di viverci dentro dopo una bella ristrutturazione. Le cose non sono così semplici e immediate.

Oggi l’Architetto a Monza Gabetta vuole dedicare un articolo al cambio destinazione d’uso con particolare rifeirmento agli oneri di urbanizzazione. L’Architetto aveva già redatto un articolo che puoi trovare a questo link sul medesimo argomento, ma ritiene sia opportuno chiarire altri aspetti: il cambio di destinazione d’uso non è un argomento che è possibile risolvere in una sola news.

Quando si parla di architettura non si può ignorare l’importante aspetto normativo della professione. Un architetto, infatti, non si occupa solo di progettare case e di eseguire ristrutturazioni edilizie, ma sa che deve fare tutto questo nel pieno rispetto delle leggi vigenti nel paese in cui opera.

Da un lato sarebbe bello poter considerare solo l’aspetto artistico della professione e poter creare vere opere d’arte, ma l’architetto è al servizio della società ed è suo compito realizzare progetti sicuri, affidabili e che possano incontrare le necessità delle persone, perché è attorno a loro che ruota tutto il nostro agire.

Le leggi, per rimanere al passo con i tempi, cambiano spesso. A volte arrivano a vietare ciò che era accettato fino a pochi anni prima, o a stravolgere completamente il lavoro dell’architetto. Per questo motivo i professionisti devono sempre essere aggiornati ed essere consci che, ad oggi, esiste una precisa legge che, forse, domani sarà abrogata.

Una distinzione da fare quando si parla di cambio di destinazione d’uso è relativa il catasto e l’urbanistica. Troppo spesso, infatti, si crede che sia sufficiente un cambio d’uso catastale per essere a posto, o che questo cambio sia il primo a dover essere fatto. Per chi non è del mestiere è ovviamente un errore comune, perché nell’immaginario collettivo occorre sempre fare riferimento al catasto, ufficio noto a tutti.

Il primo cambio che si deve fare riguarda l’aspetto urbanistico per il quale è necessario chiedere il permesso del Comune. Solo in un secondo momento si procede ad aggiornare la parte fiscale relativa il catasto. Per prima cosa occorre quindi stabilire ed effettuare il cambio destinazione d’uso, in seguito si dovrà comunicare il cambio al catasto per mettersi in regola con le tasse.

Sebbene l’Architetto a Monza Gabetta abbia già elencato le diverse destinazioni d’uso, vogliamo ripeterle per maggior completezza. In Italia esistono 5 diverse categorie di destinazione d’uso e sono:

• Residenziale;
• Turistico-ricettiva;
• Produttiva e direzionale: rientrano in questa classe le industrie, i laboratori artigianali, corrieri, i magazzini, uffici privati, banche, studi professionali, centri ricerca e tanto altro;
• Commerciale: negozi al dettaglio e all’ingrosso, mercati, media e grande distribuzione e tutte le attività in cui si somministrano cibi e bevande;
• Agricola: produzione agraria, allevamento, colture di vario tipo, abitazioni rurali, serre.

Ci teniamo anche a ribadire che se un immobile è soggetto a diverse destinazioni d’uso, si assegna quella che vanta una maggior superficie.

Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

Quando si parla di cambio di destinazione d’uso si menzionano anche gli oneri di urbanizzazione; ma gli oneri di urbanizzazione cosa sono? Si tratta di corrispettivi dovuti dal costruttore in caso di interventi per nuove costruzioni, ristrutturazione edilizia e ampliamento di edifici esistenti.

Non sono da corrispondere sempre, ma solo nel caso in cui gli interventi previsti vadano a causare un aumento del carico urbanistico tale da spingere il Comune di riferimento a dotare l’area interessata di ulteriori opere di urbanizzazione, per renderla più fruibile alla comunità.

Tali oneri vengono chiaramente sanciti dal Testo Unico dell’Edilizia. Le opere di urbanizzazione primaria sono forse quelle più importanti e che devono essere necessariamente realizzate per rendere un’area fruibile e abitabile e sono:

• Strade;
• Fognature;
• Rete idrica;
• Parcheggi;
• Reti per l’erogazione di energia elettrica e gas;
• Verde pubblico attrezzato;
• Illuminazione pubblica;
• Impianti di comunicazione elettronica.

Tra gli oneri di urbanizzazione secondaria (realizzate solo in un secondo tempo rispetto alle precedenti) vi rientrano:

• Asili;
• Scuole dell’obbligo e relativi complessi ad esse connesse;
• Edifici religiosi;
• Impianti sportivi di quartiere;
• Mercati;
• Aree verdi di quartiere;
• Centri sociali e culturali;
• Centri sanitari.

Eventuali oneri sono strettamente connessi alla tipologia di destinazione d’uso dell’edificio o dell’area interessati dai lavori di costruzione o di ristrutturazione edilizia.

Per quanto riguarda il loro costo, invece, esso viene fissato dai consigli comunali: per maggiori informazioni, quindi, è bene fare sempre riferimento ai diversi comuni e alle loro delibere.

Dopo aver chiarito cosa sono gli oneri di urbanizzazione ecco sorgere una domanda: per un cambio di destinazione d’uso è necessario procedere al loro pagamento? Sì, ma con un’eccezione. Tale cambio comporta il passaggio di un immobile da una categoria all’altra e questo spesso si traduce in un diverso carico urbanistico che si traduce in diversi consumi di acqua, di elettricità, di fognature, parcheggi e via dicendo.

In virtù di tale cambio, si rende quindi necessario corrispondere al Comune di riferimento gli oneri di urbanizzazione, anche se il cambio di destinazione d’uso avviene senza opere edilizie. Il pagamento è rappresentato dalla differenza tra quello per la vecchia destinazione e il costo della nuova.

Ed eccoci all’eccezione. Il cambio destinazione d’uso non sempre comporta un aumento del carico urbanistico e questo vuol dire che questo è l’unico caso nel quale non dovrai corrispondere nulla al Comune.

Il vero professionista sempre al tuo fianco

Quando si parla di cambio di destinazione d'uso, non sempre si menzionano gli oneri di urbanizzazione primari e neanche gli oneri di urbanizzazione secondari: questo causa molte perplessità a riguardo, soprattutto in coloro che credono che cambiare l'uso di un immobile sia un procedimento facile e veloce.

In questo articolo l'Architetto Gabetta insieme al suo studio architetti Monza ha voluto quindi porre l'accento proprio su tali oneri, ribadendo quanto sia importante affidarsi a un professionista che pensi a tutto e che si informi presso il Comune di riferimento a quanto ammontano tali costi. Avere un professionista al tuo fianco che si farà carico di tutte le impellenze, ti aiuterà ad evitare problemi, pensieri e stress.

Il servizio di cambio di destinazione d'uso è solo uno dei tanti che l'Architetto a Monza Daniele Gabetta assicura ai propri Clienti: consulta la carta servizi dello Studio per scoprire cosa possiamo fare per te.

Se desideri ricevere maggiori informazioni sui nostri lavori, o vuoi fissare un appuntamento con l'Architetto Gabetta, contatta lo studio di architetti Monza.

Ti ricordiamo che il nostro studio virtuale con il servizio di Architetto Online è sempre a tua disposizione!